6月12日-13日，由廣東省旅游局、廣東省人民政府金融工作辦公室主辦，廣東省旅游發展促進中心、新旅界承辦的2018廣東旅游產業投融資對接會在廣州保利洲際酒店正式拉開帷幕。

千里走單騎創始人李一兵出席對接會分論壇“消費升級下的新消費體驗·酒店與非標住宿”，并做“從民宿、民宿群落到文旅小鎮”的主題演講，以下為演講實錄：

近幾年，民宿是個比較火的話題。根據我們十四年民宿經驗來看，民宿是非常不好做的事，要把建筑和環境、溫度結合得很好，也要把主人溫度在民宿運營和管理過程中體現出來，這里面有很多需要注意的問題。

現在從事民宿行業，做得比較好的民宿主，有一部分是建筑師，他們會把建筑方面做得很好，然后找一個合適的管理團隊；有一些是從媒體出來的，在營銷方面做得非常棒；還有一些從五星級酒店等標準住宿行業出來的高管，也做得非常出色。

在這其中大部分民宿主和千里走單騎一樣，想開更多的店，做連鎖加盟。其實民宿做連鎖加盟，最重要的是不能失去運營和管理上的溫度，沒有主人溫度的民宿，很難在業界走下去。

在民宿業，千里走單騎摸爬滾打了十幾年，從民宿到民宿群落，再到文旅小鎮，我們運營的項目有一些教訓，要和旅游同仁們分享一下。

1.0單體民宿運營

無論是單體民宿還是民宿群落，一定會有一些痛點，而民宿最大的痛點，不是與業主簽訂合約的風險，而是民宿經不起政治風險，經不起市場風險，特別是旅游景區里的民宿。

旅游景區上升期間的民宿非常好做，比如麗江，從2004年到2012年，這八年民宿行業家家賺錢，因為市場量非常高。福建廈門鼓浪嶼客流量比較大，民宿營銷平臺雖然建得不是特別好，但是依托單店，在流量非常大的群落里也可以找到客戶畫像。單體民宿有無數個痛點，但最大的痛點就是自己的流量、環境。

在千里走單騎運營的幾個單體民宿項目中，都經歷了發展過程中的痛，其中最多的是：

一是配套不足。傳統的民宿，要做大一點的會議或者大一點的party的話，沒有像大酒店那樣完善的配套。

二是引流困難。在云南或者其他比較好的區域，民宿要把近30%收入補貼給OTA平臺。在引流非常困難的時候，大家都想競爭OTA前三頁甚至前十名，而這樣就要不斷付出費用，甚至有的民宿會付50%的高額費用補貼給平臺，特別是做連鎖民宿的，不可能把供給關系平衡得很好。

三是民宿的淡旺季問題比較明顯。

四是單體民宿運營成本高，店小但設備要全，所有相關配套都要有，相對成本高。

五是大宗接待能力薄弱，無法滿足人數較多團隊的需求。

六是優質資源獲取難，比如我們到廣東，政府可能會把優質資源提供給地中海俱樂部，但是絕對不會給單體民宿，因為體量太小，形成不了聚合體。

2.0民宿群落聯盟

第一，強業態整合和IP集聚。從2016年開始，千里走單騎開始研發民宿群落，聯合國內外20個民宿品牌，共同完成民宿群落的概念。

在整個民宿群落，有20家民宿，20個不同的品牌，20個小IP，匯聚成IP聚集。在整個片區，建一個會議室，建一個高端餐廳，滿足會議團建需要，把配套功能作為共享。

第二，自帶特色配套產品服務。比如說千里走單騎，藝術方面是我們的強項；戰略合作方拉各斯，可以把國外先進的經驗引進來；日本康雅，會把很好的日料、湯匙文化帶到民宿群落里。還有其他做圖書館、咖啡廳，小吃等等，每一個品牌給群落貢獻一個共享空間。民宿群落抱團取暖也是非常好的方向，可以獲得土地資源和政府背書，具備較強的競爭力。

第三，銷售聯動客源共享。把各具特色的非標住宿領域優秀IP結合一起，把中國做圖書館做得最好的朋友們請過來，把做咖啡的，把咖啡烘焙一條鏈擺在民宿品牌里，用它的上下游產業鏈，運動的、休閑的，形成發展群落方向。

強業態整合能力，自帶特色配套產品服務，再加上整體銷售聯動，共享客人資源，這樣匯聚起來，形成了幾個大片區，現在深圳的較場尾，就是一個民宿群落，有幾十家上百家的群落，有人做文化、有人做藝術、有人做音樂，甚至有人做小超市，給客人帶來的是聯體互動平臺。從民宿過度到民宿群落，也是未來發展的一種方向。

莫干山文旅小鎮是千里走單騎操作運營的，整個片區一共有300畝地，其中為酒店提供了38畝商業產權用地。在這個民宿群落有農耕文化、藝術文化和匠人文化，帶動了16個藝術品酒店和民宿。

這里有一些田園休閑、親子度假產品，有四個藝術家駐留，還有美術館，青年藝術家們也經常匯集到群落里教孩子、家庭繪畫、雕塑，把藝術簡單化。匠人區內有12個好匠人，有玩煙斗的、剪紙的，做四川各種特色藤編的、葉編的，甚至做重慶小面的。整個片區請了全世界最好的16位設計師，以抽簽的方式決定16個建筑品牌的關系，我們始終認為建筑和環境有很好的溫度，是民宿和藝術酒店的根本，如果入住客人很喜歡你的建筑，可以增加黏性，便于傳播。

我們把特色餐廳、戶外休閑、定制旅行，定義為休閑度假類；農耕文化，小的水系和采摘，定義為親子；手創、藝人和藝術家，形成民宿群落配套工具。從民宿過度到民宿群落，可以加強市場競爭力，走得更長遠。

3.0文旅度假小鎮

文旅度假小鎮是我們最近思考的內容，不少地產商選擇在有山有水，風景秀麗而離城市很近的地方拿地，但是大部分開發商自身沒有運營能力，卻可以為民宿提供很好的商業、物業資源，所以，這從先天條件上決定了文旅小鎮將是非標住宿行業很好的發展方向。

不同的跨界融合帶動文旅產業的創新。北京延慶文旅小鎮有十幾個空心村，受地質和飲用水原因，很多村子都拆遷到延慶附近。從四五十年到七八十年代的建筑，這里依然保留著。因此我們把整個區域做了延慶百里畫廊度假文旅小鎮，一期做了一百棟，大約20家民宿。文旅小鎮配套功能更加齊全，我們幫助業主方規劃出36種不同的業態，從果園到水吧、禪修、日料，還做了兒童滑雪場、越野賽道、騎行長廊等，這里森林、植被非常好，北京霧霾的時候，這里還是陽光明媚。

文旅小鎮的多種業態能在一定程度上彌補民宿單一的缺陷。在文旅小鎮內，民宿只需要把客人早餐和住宿管好就可以，所有資源可以交給公共區。目前延慶項目已經施工，明年會投入運營，樣板區已經全部呈現出來了。

整個文旅小鎮，以會議、團建為主，這是一條主線，另外還有四條輔線，婚慶、品牌發布、家庭、兒童。從民宿到民宿群落，到文旅小鎮，多功能、多配套、多IP，可能會讓未來非標住宿業發展更持續。

做文旅小鎮更重要的是整個項目選址和產業布局，整個文旅小鎮究竟有多少家民宿比較合適？有多少家藝術酒店比較合適？有多少家高端的星級酒店或者度假村比較合適？從業態上開始策劃，確保未來往前走，通過業態細分，再指導規劃、施工、軟硬裝，區域招商是關鍵環節，我們去年落地的四個群落項目中，所有的招商基本在規劃過程中就已經完成了50%，至少進入這里面，商業、物業是穩定的、安全的，而且有整體配套，有整體安防和環評標準，也能在未來將各種風險降到最低。

從選址到規劃、運營，再到品牌宣傳，完成文旅小鎮全鏈條整合運營服務。整個片區的品牌宣傳，從單一民宿品牌宣傳，過度到文旅小鎮宣傳，用多IP、多附加值的點，形成文旅小鎮整體宣傳，一定比做單一民宿好做，而且比單店成本更低一些。